Eiendomsforvaltningen i SPU
Brev til Finansdepartementet, 7. februar 2019
Bakgrunn
Mandatet for forvaltning av Statens Pensjonsfond utland (SPU) åpner for at Norges Bank kan plassere inntil 7 prosent av fondet i unotert eiendom. Unotert eiendom inngår ikke i referanseindeksen fra Finansdepartementet, og Norges Bank finansierer slike investeringer ved å selge aksjer og obligasjoner.
Banken hadde ved utgangen av 2018 investert rundt tre prosent av fondet i unotert eiendom. I tillegg hadde banken etablert en portefølje av noterte eiendomsinvesteringer. Til sammen utgjorde de noterte og unoterte investeringene rundt 4 prosent av fondets kapital. De unoterte eiendomsinvesteringene forvaltes av et eget virksomhetsområde (Norges Bank Real Estate Management - NBREM). De noterte eiendomsinvesteringene forvaltes sammen med de øvrige noterte aksjeinvesteringene.
NBREM har en egen daglig leder (CEO), som er ansatt av hovedstyret, og en egen ledergruppe. CEO NBREM rapporterer imidlertid til CEO NBIM. CEO NBIM har et overordnet ansvar for SPU, herunder for sammensetningen av totalporteføljen og finansieringen av eiendomsinvesteringene.
Strategiplan 2020-2022
Norges Banks mandat for forvaltning av SPU inneholder et krav om at hovedstyret skal ha en strategisk plan for hvordan forvaltningsoppdraget skal løses. Planen skal oppdateres regelmessig og ved vesentlige endringer i forvaltningen.
Hovedstyret drøftet erfaringene med investeringer i unotert eiendom på et seminar 14. august 2018. Hovedstyret vedtok 19. september 2018 å stabilisere andelen unotert eiendom fram til utgangen av 2019. Denne endringen er omtalt i Norges Banks brev til Finansdepartementet 5. november 2018 om forvaltningsgodtgjøring i 2019.
I møtet 19. september 2018 ble det også besluttet å fremskynde arbeidet med ny strategi for eiendomsinvesteringene for 2020-2022. I arbeidet med eiendomsstrategien har hovedstyret lagt vekt på:
- Mandatet fra Finansdepartementet for forvaltningen av SPU er endret slik at det fra 2017 ikke lenger inneholder en særskilt allokering til eiendom.
- De senere årene har det noterte eiendomsmarkedet vokst kraftig, og restriksjonene på hvor store eierandeler fondet kan ha i noterte eiendomsselskaper er endret slik at fondet kan ha en høyere eierandel. Det kan dermed være lettere å få til en bedre diversifisering av eiendomsporteføljen på tvers av eiendomssektorer ved noterte eiendomsinvesteringer.
- Det er ønskelig å se investeringene i notert og unotert eiendom i sammenheng, fordi dette er alternative måter å oppnå ønsket eiendomseksponering på.
- Erfaringene fra investeringer i unotert eiendom de senere årene viser at slike investeringer kan være komplekse og ressurskrevende.
- Forvaltningen skal kjennetegnes ved kostnadseffektivitet og åpenhet.
I hovedstyrets seminar 22. januar 2019 drøftet styret hovedpunktene i den nye eiendomsstrategien. Drøftingene var basert på et omfattende analysemateriale, herunder tall for avkastning og risiko i fondet ved ulike strategier for eiendomsinvesteringene. Analysene viste blant annet at en eiendomsportefølje vil kunne gi fondet et bedre bytteforhold mellom absolutt avkastning og risiko. Siden eiendom ikke inngår i Finansdepartementets referanseindeks, vil imidlertid en allokering til eiendom trekke på grensen for relativ volatilitet.
På hovedstyrets møte 6. februar 2019 vedtok styret at den nye eiendomsstrategien skulle ha følgende hovedpunkter:
- Det siktes mot en eiendomsportefølje i størrelsesorden 3 – 5 prosent.
- Eiendomsporteføljen skal bestå av både noterte og unoterte eiendomsinvesteringer. Det er ingen særskilt grense på hvor stor andel noterte eiendomsinvesteringer skal utgjøre av de samlede eiendomsinvesteringene.
- Eiendomsporteføljen bør være godt diversifisert mellom eiendomssektorer.
- Det legges vekt på at strategien skal være enkel, med vekt på kostnadseffektivitet og investeringer som krever begrenset med ressurser. Det skal normalt ikke investeres i utviklingsprosjekter og investeringene skal begrenses til noen strategiske byer. Det skal være fleksibilitet til å utnytte særskilte investeringsmuligheter som kan oppstå i det unoterte eiendomsmarkedet.
Organisering av eiendomsforvaltningen
Med en begrenset portefølje i unotert eiendom og et forsterket ønske om å se notert og unotert eiendom i sammenheng, ser ikke hovedstyret det lenger som hensiktsmessig å ha en separat organisering av unotert eiendom. Hovedstyret har derfor vedtatt å avvikle NBREM som en egen organisatorisk enhet. Eiendomsorganisasjonen i NBREM vil integreres med NBIM på en hensiktsmessig måte. Det tas sikte på å iverksette en ny organisasjonsmodell for NBIM fra 1. april 2019.
Endringen i organiseringen av eiendomsinvesteringene vil få personalmessige konsekvenser blant annet i form av endrede rapporteringslinjer, endring i stillingsinnhold og endring i stillingsnivå. Disse organisasjonsendringene vil håndteres etter de regler som gjelder for slike prosesser.
Hovedstyret har på denne bakgrunn endret stillingsinstruks og investeringsmandat til leder av NBIM med virkning fra 1. april 2019. Justerte styringsdokumenter følger vedlagt.
Eiendomsinvesteringer i SPU
Eiendom vil fortsatt være en viktig del av bankens investeringsstrategi for SPU, og NBIM vil være en stor aktør i eiendomsmarkedene i årene som kommer. Eiendomsporteføljen kan bidra til å diversifisere fondets samlede investeringer over tid. Norges Bank vil fortsette arbeidet med å utvikle metoder for måling og rapportering av resultater fra eiendomsinvesteringene gjennom neste strategiperiode.
Med hilsen
Øystein Olsen Birger Vikøren
Vedlegg:
- Stillingsinstruks for leder av NBIM
- Investeringsmandat for leder av NBIM